UNL Umowa najmu lokalu

Lokal może być przedmiotem umowy najmu. Definicję lokalu mieszkalnego zawiera art. 2 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jedn.: Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 z późn. zm.) samodzielnym lokalem mieszkalnym jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. A contrario nie jest lokalem mieszkalnym wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb nieprzeznaczona na stały pobyt ludzi i niesłużąca zaspokajaniu ich potrzeb, natomiast taki obiekt spełnia nadal warunki uznania go za lokal inny niż mieszkalny (czyli zgodnie z zapisami ustawy – lokal o innym przeznaczeniu).

Na podstawie umowy najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy lokal do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Wynajem lokalu może służyć najemcy do celów mieszkaniowych (lokal mieszkalny) lub innym celom niż mieszkaniowe (np. prowadzeniu działalności gospodarczej).

W zależności od celu, jakiemu służyć ma najem, do wzajemnych praw i obowiązków zastosowanie znajdą różne przepisy.

W przypadku najmu mieszkania na cele inne niż mieszkaniowe podstawą regulacji jest umowa stron, która powinno się dla celów dowodowych zawrzeć na piśmie. W przypadku braku określonych regulacji umownych zastosowanie znajdują przepisy ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. kodeks cywilny. Istotne jest również, że najem taki nie pozostaje zwolniony z podatku VAT, a w konsekwencji – podlega opodatkowaniu podstawową stawką podatku – 23%.

W przypadku najmu prywatnego najważniejszym aktem pozostaje ustawa z dnia 21.06.2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowy zasób gminy i zmiana Kodeksu cywilnego (Dz. U. 2002, nr 61 poz. 266). Umowa zawarta między stronami nie może być dla lokatora (najemcy) mniej korzystna niż zapisy tej ustawy. W konsekwencji zapisy, które pozostają mniej korzystne dla lokatora, nie wiążą stron (są nieważne), a ich miejsce zajmują zapisy powyższej ustawy. Natomiast w przepisy ustawy – kodeks cywilny znajdują zastosowanie jedynie w takim zakresie, w jakim umowa nie stanowi inaczej. Tym samym umowa ma możliwość dowolnie modyfikować zapisy kodeksu cywilnego, czyniąc ją zarówno bardziej, jak i mniej korzystną zarówno dla wynajmującego, jak i najemcy.

Najem lokali mieszkalnych na cele mieszkaniowe pozostaje zwolniony z podatku VAT.